Darauf müssen Massivhauseigentümer achten
Das vermietete Massivhaus kann eine gute und solide Kapitalanlage sein. Vor allem heutzutage, da Bankguthaben und sichere festverzinsliche Wertpapiere eine historisch geringe Verzinsung abwerfen. Ausschlaggebend ist, wie bei an allen anderen Anlageformen auch, der Ertrag nach Steuern. Diesen können Hauseigentümer mit Zustimmung des Finanzamts positiv beeinflussen. Insbesondere indem sie das Massivhaus zu Vorzugskonditionen an Angehörige vermieten. Bei dieser Steuerspar-Strategie müssen, neben der Einhaltung der 66-Prozent-Grenze bei der Miete, weitere rechtliche Vorgaben beachtet werden. Nämlich:
Grundsätzlich schriftlich. So müssen Mietverträge auch mit Angehörigen abgefasst werden. Mündliche Vereinbarungen akzeptiert die Finanzverwaltung in der Regel nicht.
Wie unter Fremden. Bei der Abfassung des Mietvertrags sollten Hauseigentümer keine Rücksicht auf verwandtschaftliche Bindungen nehmen. Die Vereinbarungen sollten „wie unter Fremden“ gestaltet sein. Falls nicht, drohen steuerliche Risiken aufgrund der vertraglich vereinbarten Vorzugsmiete. Konkret bedeutet dies: Im Mietvertrag müssen die Höhe der monatlichen Kaltmieten, die Höhe der Nebenkosten und die Zahlungsmodalitäten eindeutig geregelt sein. Überdies am Besten auch die Zahlung einer Mietkaution, die „unter Fremden“ ebenfalls üblich ist. Tipp: Oft verlangt das Finanzamt auch einen Nachweis, dass die Nebenkosten tatsächlich gezahlt und korrekt abgerechnet wurden.
Vorsicht: Liebhaberei. Insbesondere wenn Angehörige das Massivhaus zu einer Vorzugsmiete bewohnen, können die Steuern sparenden Ausgaben höher sein als die steuerpflichtigen Mieteinnahmen. Die Finanzverwaltung akzeptiert dies für einen gewissen Zeitraum. Allerdings letztlich nur unter der Voraussetzung, dass der Hauseigentümer und Vermieter den Nachweis erbringt, dass er langfristig eine so genannte Gewinnerzielungsabsicht hat. Das heißt, dass er insgesamt mehr steuerpflichtige Einnahmen als Steuern sparende Kosten erwirtschaftet. Falls dies nicht gelingt, spricht das Finanzamt von „Liebhaberei“. Mit der Folge, dass weder die im Zusammenhang mit dem vermieteten Eigenheim entstehenden Kosten steuerlich anerkannt werden noch vorübergehende Verluste mit dem gesamten Einkommen verrechnet werden dürfen.
